公司發(fā)展，青創(chuàng)在前，解放思想在路上--2018 上半年長租公寓青創(chuàng)調(diào)研
公司發(fā)展，青創(chuàng)在前，解放思想在路上--2018 上半年長租公寓青創(chuàng)調(diào)研
青春之火不熄，創(chuàng)新創(chuàng)效不止。城投地產(chǎn)青創(chuàng)工作室自2017年以來，就積極踴躍為公司轉(zhuǎn)型升級獻計獻策。2018年也是公司轉(zhuǎn)型升級至關(guān)重要的一年，青創(chuàng)工作室2018上半年的工作主要圍繞研究長租公寓政策以及在蘇州市內(nèi)的實地調(diào)研而展開，實地考察了貝克公寓、朗詩寓、陽光智寓、魔方公寓等品牌長租公寓旗下的14個門店，并在地鐵沿線尋找合適的房源，比如：名城綜藝大廈、常熟天禧項目等。2018上半年共計調(diào)研13次。
（一）關(guān)于長租公寓品牌調(diào)研
1、貝客公寓
貝客公寓隸屬于江蘇貝客邦公寓管理有限公司，2013年11月份成立于南京，著眼于打造滿足客戶需求和提供極致居住體驗的人文關(guān)懷青年社區(qū)。
總體而言，貝客公寓主打高端路線，公寓內(nèi)配套設(shè)施豐富，公共區(qū)域與房間內(nèi)裝飾程度良好，公寓文化活動較為豐富，租金定價相對較高。在貝客公寓這一品牌中，雖然三香路店相對而言配套設(shè)施較少；房型面積較小；套數(shù)少，但因為交通便利地處蘇州城區(qū)，且裝修精美，故租金相對最高，入住率也最高。青年公社店地處園區(qū)郊區(qū)地帶，雖然有著精美的裝修、完善的配套設(shè)施和周邊配套，租金居中，但入住率最低。通園路店地理位置最差，交通最不便捷，裝修相對于前兩者而言要差一些，租金最低，入住率尚可。
2、朗詩寓
朗詩寓為朗詩集團旗下長租公寓品牌，以居住生活為核心，基于對公寓的標準化改造與高品質(zhì)運營管理，融合居住、商業(yè)、辦公、文化娛樂功能，為追求生活品質(zhì)的年輕人打造宜居生態(tài)圈?？傮w而言，朗詩寓產(chǎn)品定位于溫暖小家，追求品質(zhì)生活，公共區(qū)域與房間內(nèi)裝飾程度較好，公寓文化活動較為豐富，租金定價相對較高。
3、魔方公寓
魔方公寓是中國首家連鎖集中式長租公寓運營商，業(yè)務(wù)覆蓋北上廣深等20個主要城市，其多款公寓產(chǎn)品切入租賃領(lǐng)域的各個細分市場，以綜合運營能力為精英人士、白領(lǐng)、企業(yè)基層員工提供安全、便捷、舒適、友好的租住解決方案。
總體而言，魔方公寓的產(chǎn)品定位為中檔水平，除相城大道店外，公寓內(nèi)配套設(shè)施較少，公共區(qū)域與房間內(nèi)裝飾程度一般，公寓文化活動較少，租金定價相對適中。
4、陽光智寓
陽光智寓隸屬上海陽光智寓公寓管理有限公司，該公司的理念是為都市白領(lǐng)提供安全、私密、舒適、便利的個人空間。
陽光智寓總體定位為低端公寓，僅能保證日常生活起居和門禁安全的需求。整體而言，人民路店要好于三元店，三元店的物業(yè)服務(wù)、配套設(shè)施和裝修程度只是稍好于一般工廠集宿區(qū)的水平。
（二）關(guān)于長租公寓房源調(diào)研情況
1、名城綜藝大廈
名城綜藝大廈位于姑蘇古城區(qū)內(nèi)，交通便利，緊鄰西環(huán)快速路，但周邊沒有地鐵及大型綜合商業(yè)配套設(shè)施，小區(qū)內(nèi)也無相關(guān)配套。從房屋結(jié)構(gòu)來看，名城綜藝大廈層高上不適合用于長租公寓。從租賃年限來看，租賃時間過短，對公司后期回籠資金存在很大風(fēng)險。
2、蘇州常熟天禧項目
蘇州常熟天禧項目地理位置優(yōu)越，北靠常熟城區(qū)，西鄰昆承湖，南接沙家浜風(fēng)景區(qū)，交通便利，3分鐘上常熟昆承快速路，20分鐘到達蘇南碩放機場，30分鐘抵達蘇州城區(qū)。
周邊配套規(guī)劃前景可觀，目前周邊已有湖畔商務(wù)廣場及小區(qū)沿街配套。并且東北方向1.5公里距離的永旺商超將于明年3月開業(yè)
（三）青創(chuàng)關(guān)于長租公寓方面的思考與建議
通過2018上半年青創(chuàng)調(diào)研，我們從租金收取、軟裝設(shè)計、政策調(diào)整等方面提出以下5點建議：
1、在租金價格合理的情況下，我公司在選取長租公寓地點時應(yīng)多考慮城區(qū)中心等區(qū)位優(yōu)良的地方。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，城區(qū)門店的套間數(shù)都較少，總體都在80間以下。由于城區(qū)房屋租金較高，為避免龐大的租金壓力，建議學(xué)習(xí)其他品牌的處理方式，城區(qū)內(nèi)的單個門店的房間體量應(yīng)不大于80間。
2、軟裝設(shè)計可以直接影響租戶對房屋的第一印象，只有提高長租公寓的整體風(fēng)格品味，才能吸引高素質(zhì)人群入住，控制綜合成本，提高公寓的利潤空間。所以我們在裝飾、配套設(shè)施和增值服務(wù)方面應(yīng)盡量學(xué)習(xí)貝客公寓的做法。為提高品牌競爭力，我公司在增值服務(wù)方面應(yīng)創(chuàng)立自己的公寓文化，多開展公寓主題活動。我公司可創(chuàng)立主題公寓，例如“愛情公寓”等，給消費者講故事，給單身白領(lǐng)一種“來到我們的公寓能收獲到愛情的期待感”。
3、將部分公租房、定銷商品房、拆遷安置商品房等存量住房調(diào)整為租賃住房向社會出租。截止目前我公司開發(fā)建設(shè)的定銷商品房小區(qū)已有虎阜花園東區(qū)、虎池苑、水韻新苑、驛東苑4個，每個小區(qū)都有存量住房，如果調(diào)整為租賃住房，可以向土地儲備中心建議由我公司進行改造及后期運營管理?；蛘呖梢詫ふ移渌麌蟮拈e置不動產(chǎn)來作為長租公寓的門店地點。通過政策紅利導(dǎo)向，我公司可花費較低的租金來租用此類場所。如無法在上述地點尋找到合適的房源，在尋找其他房源時，也要盡可能地尋找靠近地鐵站的不動產(chǎn)。
4、在房租支付方式方面，我公司可發(fā)揮國企的優(yōu)勢，向政府申請有利政策，讓租戶能夠以公積金的方式支付房租，吸引白領(lǐng)前來租住，提高入住率。
5、在租售策略中，我公司可實行租住積分制，租客在我公司旗下的長租房租住時間越長，得到的積分就越多，積分的高低直接和房租折扣相掛鉤。
（四）結(jié)語
2018年已經(jīng)悄然過去大半，時不我待，我們地產(chǎn)公司的廣大青年，將始終堅持“公司發(fā)展，青創(chuàng)在先”，勇于與時間抗爭，展現(xiàn)新時代新?lián)斝伦鳛?，做好長租公寓調(diào)研的同時，為大健康公司的注冊登記、項目落地等事宜做好輔助調(diào)研工作，同時適時開啟教育地產(chǎn)創(chuàng)新調(diào)研工作，志存高遠，腳踏實地，努力為地產(chǎn)公司的轉(zhuǎn)型升級奉獻青春智慧與力量。
（一）關(guān)于長租公寓品牌調(diào)研
1、貝客公寓
貝客公寓隸屬于江蘇貝客邦公寓管理有限公司，2013年11月份成立于南京，著眼于打造滿足客戶需求和提供極致居住體驗的人文關(guān)懷青年社區(qū)。
總體而言，貝客公寓主打高端路線，公寓內(nèi)配套設(shè)施豐富，公共區(qū)域與房間內(nèi)裝飾程度良好，公寓文化活動較為豐富，租金定價相對較高。在貝客公寓這一品牌中，雖然三香路店相對而言配套設(shè)施較少；房型面積較小；套數(shù)少，但因為交通便利地處蘇州城區(qū)，且裝修精美，故租金相對最高，入住率也最高。青年公社店地處園區(qū)郊區(qū)地帶，雖然有著精美的裝修、完善的配套設(shè)施和周邊配套，租金居中，但入住率最低。通園路店地理位置最差，交通最不便捷，裝修相對于前兩者而言要差一些，租金最低，入住率尚可。
2、朗詩寓
朗詩寓為朗詩集團旗下長租公寓品牌，以居住生活為核心，基于對公寓的標準化改造與高品質(zhì)運營管理，融合居住、商業(yè)、辦公、文化娛樂功能，為追求生活品質(zhì)的年輕人打造宜居生態(tài)圈?？傮w而言，朗詩寓產(chǎn)品定位于溫暖小家，追求品質(zhì)生活，公共區(qū)域與房間內(nèi)裝飾程度較好，公寓文化活動較為豐富，租金定價相對較高。
3、魔方公寓
魔方公寓是中國首家連鎖集中式長租公寓運營商，業(yè)務(wù)覆蓋北上廣深等20個主要城市，其多款公寓產(chǎn)品切入租賃領(lǐng)域的各個細分市場，以綜合運營能力為精英人士、白領(lǐng)、企業(yè)基層員工提供安全、便捷、舒適、友好的租住解決方案。
總體而言，魔方公寓的產(chǎn)品定位為中檔水平，除相城大道店外，公寓內(nèi)配套設(shè)施較少，公共區(qū)域與房間內(nèi)裝飾程度一般，公寓文化活動較少，租金定價相對適中。
4、陽光智寓
陽光智寓隸屬上海陽光智寓公寓管理有限公司，該公司的理念是為都市白領(lǐng)提供安全、私密、舒適、便利的個人空間。
陽光智寓總體定位為低端公寓，僅能保證日常生活起居和門禁安全的需求。整體而言，人民路店要好于三元店，三元店的物業(yè)服務(wù)、配套設(shè)施和裝修程度只是稍好于一般工廠集宿區(qū)的水平。
（二）關(guān)于長租公寓房源調(diào)研情況
1、名城綜藝大廈
名城綜藝大廈位于姑蘇古城區(qū)內(nèi)，交通便利，緊鄰西環(huán)快速路，但周邊沒有地鐵及大型綜合商業(yè)配套設(shè)施，小區(qū)內(nèi)也無相關(guān)配套。從房屋結(jié)構(gòu)來看，名城綜藝大廈層高上不適合用于長租公寓。從租賃年限來看，租賃時間過短，對公司后期回籠資金存在很大風(fēng)險。
2、蘇州常熟天禧項目
蘇州常熟天禧項目地理位置優(yōu)越，北靠常熟城區(qū)，西鄰昆承湖，南接沙家浜風(fēng)景區(qū)，交通便利，3分鐘上常熟昆承快速路，20分鐘到達蘇南碩放機場，30分鐘抵達蘇州城區(qū)。
周邊配套規(guī)劃前景可觀，目前周邊已有湖畔商務(wù)廣場及小區(qū)沿街配套。并且東北方向1.5公里距離的永旺商超將于明年3月開業(yè)
（三）青創(chuàng)關(guān)于長租公寓方面的思考與建議
通過2018上半年青創(chuàng)調(diào)研，我們從租金收取、軟裝設(shè)計、政策調(diào)整等方面提出以下5點建議：
1、在租金價格合理的情況下，我公司在選取長租公寓地點時應(yīng)多考慮城區(qū)中心等區(qū)位優(yōu)良的地方。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，城區(qū)門店的套間數(shù)都較少，總體都在80間以下。由于城區(qū)房屋租金較高，為避免龐大的租金壓力，建議學(xué)習(xí)其他品牌的處理方式，城區(qū)內(nèi)的單個門店的房間體量應(yīng)不大于80間。
2、軟裝設(shè)計可以直接影響租戶對房屋的第一印象，只有提高長租公寓的整體風(fēng)格品味，才能吸引高素質(zhì)人群入住，控制綜合成本，提高公寓的利潤空間。所以我們在裝飾、配套設(shè)施和增值服務(wù)方面應(yīng)盡量學(xué)習(xí)貝客公寓的做法。為提高品牌競爭力，我公司在增值服務(wù)方面應(yīng)創(chuàng)立自己的公寓文化，多開展公寓主題活動。我公司可創(chuàng)立主題公寓，例如“愛情公寓”等，給消費者講故事，給單身白領(lǐng)一種“來到我們的公寓能收獲到愛情的期待感”。
3、將部分公租房、定銷商品房、拆遷安置商品房等存量住房調(diào)整為租賃住房向社會出租。截止目前我公司開發(fā)建設(shè)的定銷商品房小區(qū)已有虎阜花園東區(qū)、虎池苑、水韻新苑、驛東苑4個，每個小區(qū)都有存量住房，如果調(diào)整為租賃住房，可以向土地儲備中心建議由我公司進行改造及后期運營管理?；蛘呖梢詫ふ移渌麌蟮拈e置不動產(chǎn)來作為長租公寓的門店地點。通過政策紅利導(dǎo)向，我公司可花費較低的租金來租用此類場所。如無法在上述地點尋找到合適的房源，在尋找其他房源時，也要盡可能地尋找靠近地鐵站的不動產(chǎn)。
4、在房租支付方式方面，我公司可發(fā)揮國企的優(yōu)勢，向政府申請有利政策，讓租戶能夠以公積金的方式支付房租，吸引白領(lǐng)前來租住，提高入住率。
5、在租售策略中，我公司可實行租住積分制，租客在我公司旗下的長租房租住時間越長，得到的積分就越多，積分的高低直接和房租折扣相掛鉤。
（四）結(jié)語
2018年已經(jīng)悄然過去大半，時不我待，我們地產(chǎn)公司的廣大青年，將始終堅持“公司發(fā)展，青創(chuàng)在先”，勇于與時間抗爭，展現(xiàn)新時代新?lián)斝伦鳛?，做好長租公寓調(diào)研的同時，為大健康公司的注冊登記、項目落地等事宜做好輔助調(diào)研工作，同時適時開啟教育地產(chǎn)創(chuàng)新調(diào)研工作，志存高遠，腳踏實地，努力為地產(chǎn)公司的轉(zhuǎn)型升級奉獻青春智慧與力量。